[상가임대차 묵시적 갱신] 보증금 초과 상가도 묵시적 갱신이 인정될까?

 

 

안녕하세요. 송주영 변호사입니다.

늘 찾아주셔서 감사드립니다.

앞으로도 정성을 다해 사건을 해결해드리도록 하겠습니다 ^^

 

오늘은 "[상가임대차 묵시적 갱신] 보증금 초과 상가도 묵시적 갱신이 인정될까?"에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

[상가임대차 묵시적 갱신] 보증금 초과 상가도 묵시적 갱신이 인정될까?

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보증금 초과 상가임대차에도 임대차보호법이 적용되나요?

 

상가건물 임대차보호법은 상가건물 임대차에 대해서 적용된다고 규정하면서 대통령령으로 정하는 보증금액(서울 9억원, 과밀억제권역 및 부산 6억9천만원 등)을 초과하는 임대차에 대해서는 적용되지 않는다고 규정하고 있습니다. 그리고 이때 보증금액에는 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 차임에 1분의 100을 곱하여 환산한 금액을 포함하도록 하고 있습니다. 그럼에도 불구하고 대항력, 계약갱신요구권 등 일부 규정에 대해서는 적용한다고 규정하고 있습니다(제2조 참조).

 

제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2020. 7. 31.> ② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010. 5. 17.> ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.

→ 상가임대차보호법은 일정 보증금 초과 시 일부 규정만 적용

 

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보증금 초과 임대차에는 묵시적 갱신 규정이 적용되지 않나요?

 

이러한 상가건물 임대차보호법에 따르면 법에서 정하는 보증금을 초과하는 상가임대차의 경우에는 묵시적 갱신 규정인 제10조 제4항은 적용되지 않습니다. 즉 존속기간은 1년이고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 그효력이 발생하는 등의 묵시적 갱신은 인정되지 않습니다.

 

→ 보증금 초과 임대차는 법 제10조에 따른 묵시적 갱신이 적용되지 않음

 

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그러면 민법상 묵시적 갱신은 가능할까요?

 

다만, 이러한 상가 임대차의 경우에도 민법상 임대차이므로 민법에 따른 묵시적 갱신 규정인 민법 제635조, 제639조가 적용되고 이에 따라 묵시적으로 갱신된 임대차계약은 존속기간을 제외하고는 전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차를 한 것으로 보아야 하며, 그 갱신된 임대차계약은 기간의 약정이 없는 임대차계약이 됩니다(대법원 2004. 6. 25. 선고 2003다14720 판결 등 참조)

 

 

제639조(묵시의 갱신) ①임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다. 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. ②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다. 1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월 2. 동산에 대하여는 5일

→ 민법상 규정에 따라 묵시적 갱신이 가능하며, ‘기간의 약정 없는 계약’으로 전환됨

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결론적으로 어떤 경우에 묵시적 갱신이 인정되나요?

 

결론적으로 상가건물 임대차보호법에서 정하는 보증금을 초과하는 상가임대차의 경우에는 기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간(사회통념에 비추어 판단) 내에 이의를 하지 아니한 때 민법에 따른 묵시적 갱신이 인정될 수 있고 묵시적 갱신이 인정되는 경우에는 존속기간을 제외하고는 전의 임대차와 동일 조건으로 다시 임대차를 한 것으로 보며 존속기간에 있어서는 기간의 약정이 없는 임대차계약이 됩니다.

 

다만 묵시적 갱신된 경우 기간의 약정이 없는 임대차계약이 되므로 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있게 되어 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월이 경과하면 해지의 효력이 발생하게 됩니다.

 

→ 보증금 초과 임대차도 민법상 묵시적 갱신이 인정되며, 해지통고 기간은 각기 다름

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📌 핵심요약

 

• 상가건물임대차보호법상 보증금 초과 임대차는 **묵시적 갱신 규정(제10조 제4항)**이 적용되지 않습니다.
• 그러나 민법 제635조, 제639조에 따라 묵시적 갱신이 가능하며, 기간의 약정이 없는 임대차계약으로 간주됩니다.
• 민법상 묵시적 갱신 시, 임대인은 6개월 후, 임차인은 1개월 후 해지 통고 효력 발생합니다.
• 임대차보호법이 적용되지 않더라도 민법을 통해 임차인의 일정한 보호는 여전히 가능합니다.

 

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📌 법률용어 정리

 

용어	뜻
상가건물임대차보호법	상가건물 임차인의 권리 보호를 위한 특별법
묵시적 갱신	계약기간 종료 후 별다른 이의 없이 계약을 계속하는 경우 갱신된 것으로 보는 것
민법 제635조	임차인이 기간 후에도 목적물 계속 사용 시 묵시적으로 계약이 갱신됨을 규정
민법 제639조	묵시적으로 갱신된 계약은 존속기간 제외하고 기존 조건과 동일하게 적용됨
보증금 초과 임대차	법령에서 정한 보증금 기준을 초과한 상가임대차로, 일부 법 규정만 적용됨

 

 

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